随著(zhe)房(fáng)地(dì)産™≠✔市(shì)場(chǎng)的(de)發展，住房(↕₹∑fáng)供給逐步由最初的(de)一(yī)級開(kāi ∏∑)發商供應轉變為(wèi)一(yī)級開(kσ♠±<āi)發商、和(hé)個(gè)人(rén)存量房(fáng)供給方↕¶☆∞式，部分(fēn)房(fáng)屋所有(yǒu) ✔ε人(rén)将所二手房(fáng)投入二級市(shì)場(chǎn✔☆σg)進行(xíng)交易。但(dàn)因為(wèi)二手房(fáng♦π)交易環節、市(shì)場(chǎng)參與機απεβ(jī)構多(duō)，并且交易時(shí)會(huì)™≤×産生(shēng)一(yī)定的(de)交易傭金(jīn)和(αhé)交易稅金(jīn)和(hé)費(fèi)用(yòn€♣γg)，50%以上(shàng)出售者房(fá§↕ng)屋處于抵押狀态，出售時(shí)需要(yào)需另行(xíΩα↑ng)支付1.5-3%的(de)贖樓成本，總的♣→✔✔(de)來(lái)講二手房(fáng)交易費(f₩ ®→èi)用(yòng)和(hé)稅金(jīn)高(gāo)₽•₽↓達房(fáng)屋交易總價的(de)5-10%不(bù)等，加之₹₹'高(gāo)額的(de)贖樓成本已經嚴重影(yǐ&β&ng)響到(dào)國(guó)內(nèi)二✔β♣φ手房(fáng)市(shì)場(chǎng)交易。為(wèi)有(yǒu)效降低(dī)二手房(fáng)交易成本，↔φ₩國(guó)家(jiā)自(zì)然資源部、☆ε↑銀(yín)保險監會(huì)于2023年(nián)3月(×÷₩yuè)聯合下(xià)發《關于協同做(zuò)™★好(hǎo)不(bù)動産“帶押過戶”便民(mín)利企服務的(de)通β♣Ω¶(tōng)知(zhī)》（自(zì)然發［202×€₩↓3］29号文(wén)件(jiàn)）。随後西(xī)安市(sγ∞δhì)自(zì)然和(hé)規劃局、住房(fáng)和(hé)城(ché£φng)鄉(xiāng)建設局、陝西(xī)銀(yín)保監→™局、住房(fáng)公積金(jīn)中心聯合下(xγ↕ià)發《西(xī)安關于推行(xíng)存量房(fáng)→φ☆（二手房(fáng)）“帶押過戶”的(de)通(tōng)知★α♥ (zhī)》，對(duì)“帶押過戶”的(de)業(yè)務範圍、具體(≠× ✘tǐ)流程、分(fēn)步實施、職責分(fēn≤☆)工(gōng)、工(gōng)作(zuò)要(yào)求做(zu✘δ'ò)了(le)詳細說(shuō)明(míng)，為(w®φ←èi)西(xī)安市(shì)“帶押過戶”提供了(le)詳盡可(kě)行(<★↔xíng)的(de)政策依據。
但(dàn)據統計(jì)，西(xī)安市(shì)2023年(niánφε↑)僅有(yǒu)10餘家(jiā)銀(yí♥≥&♥n)行(xíng)完成約100多(duō)單“帶押過戶”交易，其累計(jì ' )帶押金(jīn)額在1億多(duō)元，202✘ γ'4年(nián)1-8月(yuè)各地(dì)區(qū)、銀(yín)行(←λxíng)月(yuè)均“帶押過戶”業(yè)務量明(míng)顯低(dī£λ)于2023年(nián)同期水(shuǐ)平，市(shì)場÷'∞ (chǎng)認知(zhī)度呈衰減趨勢。近(jìn)年(nián)來←∏(lái)西(xī)安市(shì)城(chéng)六區(qū)二手房(fán'₹g)交易量占比呈逐年(nián)遞增态勢，2023年(niá←≤↔¥n)全市(shì)總交易98723套，2024年(±>nián)1-8月(yuè)交易65019套的(de)情況下(xià↔•Ω )，西(xī)安市(shì)通(tōng)過“帶押過戶” ₩方式辦理(lǐ)交易的(de)仍然呈數(sh•≤♦×ù)量偏少(shǎo)、成交量偏低(dī)等現(xiàn)↔π象，遠(yuǎn)未達到(dào)四部門(mén)發文(wén)通(tōλ'"ng)過“帶押過戶”促進房(fáng)地(dì)産再交易的(de)政策預期♠≥∞€效果。
一(yī)是(shì)交易範圍受限。西(xī)安市(shì)城(chéng)六區(qū)、開(±₩§kāi)發區(qū)範圍內(nèi)已經辦理(lǐ)Ω♥₽σ抵押登記的(de)不(bù)動産在存量房(fáng)（二↔✘手房(fáng)）交易過程中，無需先還(hái)清貸款解除抵押再辦理(ε ★♦lǐ)過戶轉移，買賣雙方可(kě)以自(zì)願選擇使用(yòng)“帶押λ♠過戶”服務。西(xī)安市(shì)現(xiàn)有(yǒu)$↕Ωε11區(qū)兩縣，通(tōng)知(zhī)僅有(yǒuγ±✔")城(chéng)六區(qū)、長(cháng)安區(qū)、扈邑區(qū≈✔☆)客戶可(kě)以使用(yòng)“帶押過戶”政策，其他(tā)區(qū φΩ<)域無法享受該項政策福利。二是(shì)交易流程複雜(zá)。目前西(xī)安市(shì)各交易服務中心辦理(lǐ)“帶押過戶”的(d ₽λe)購(gòu)審、網簽需要(yào)在指定的(de)辦理(lǐ)↑÷∑大(dà)廳完成，過戶需要(yào)在指時(shí)間(•®↓jiān)、指定的(de)交易辦理(lǐ)大(dà) <廳完成且有(yǒu)辦理(lǐ)戶數(shù)限制(zhì)，很(h β<'ěn)大(dà)程度上(shàng)不(b∞®αù)利于買賣雙方、經紀服務、銀(yín)行(xíng)的(de)工(gōn☆>g)作(zuò)開(kāi)展。三是(shì)産品單一(yī)。目前西(xī)安市(shì)僅能(néng)辦理(lǐ)ε£±±同一(yī)家(jiā)銀(yín)行(xíng)的(de)二手房(fáng) δ商業(yè)按揭貸款的(de)“帶押過戶”，公積金(jīn)貸款、★ 組合貸款、抵押貸款和(hé)不(bù)同銀(yín)行(xín>"♦€g)的(de)“帶押過戶”等均無法辦理(lǐ)。四是(shì)銀(yín)行(xíng)和(hé)公積∏©©£金(jīn)管理(lǐ)中心重視(shì)不(bù)夠。最早試點走流程是(shì)建設銀(yín)行(xíng)後來'×(lái)其他(tā)銀(yín)行(x$÷íng)陸續跟進，目前西(xī)安市(shì)能(néng)承接該₩項業(yè)務的(de)銀(yín)行(xíng)10餘家(ji€₹₹↑ā)，雖然政府主管多(duō)次召開(kāi)協調動員(yuán)會(hu® ì)，大(dà)部分(fēn)銀(yín)行(xíng)把辦理(lǐ)“帶Ωπ押過戶”視(shì)為(wèi)形象工(•gōng)程，個(gè)别銀(yín)行(xíng)©∏還(hái)停留在觀望中沒有(yǒu)實現(xiàn)脫零。而省市(s→∑✔hì)公積金(jīn)中心目前還(hái)沒$₹有(yǒu)關于公積貸款、組合貸款“帶押過戶”的(de)實施操作(zu>Ω∑ò)意見(jiàn)。五是(shì)相(xiàng)關宣傳力度弱。普通(tōng)百姓對(duì)“帶押過戶”利民(mín)政策不(b≈δ₽ù)太了(le)解，加之二手房(fáng)交易是>∏ (shì)一(yī)種低(dī)頻(pín)₹次的(de)經濟行(xíng)為(wèi)，官媒和(hé)市(shì)場(c >hǎng)參與機(jī)構宣傳力度太弱，επεδ不(bù)利于政策的(de)落地(dì)。六是(shì)相(xiàng)關經紀機(jī)構認識不(bù)足。目前80%二手房(fáng)交易通(tōng)過房(fáng)屋經紀機(×σjī)構完成，由于大(dà)部份經紀機(jī)構均不(bù)同程度參與“贖樓Ω♥∑墊資”，此項政策實施影(yǐng)響他(tā)們的(de)既得(de)利益€•∑，在經紀服務過程中不(bù)推薦或阻礙出售♥→♦人(rén)使用(yòng)“帶押過戶”。為(wèi)更好(hǎo)的(de)服務提升“帶押過戶”政策實施，提高(∞×✘gāo)政務服務便民(mín)利民(mín)服務水(shuǐ)平，☆→₩€充分(fēn)調動市(shì)場(chǎng)各方積極推動“帶↑ 押過戶”利民(mín)政策的(de)落地(dì)，促進西(xī)安市(sδ✔hì)內(nèi)二手房(fáng)交易，特建議(yì)如(rú)下(xiδ φà)：一(yī)是(shì)擴大(dà)政策覆蓋面。西(xī)安市(shì)內(nèi)全面實施“帶押過戶”，城(cπ •♥héng)六區(qū)已經過兩年(nián)$≥↕ 的(de)運營，可(kě)以放(fàng)開(kāi)适用(yòng)範∞•δ圍西(xī)安市(shì)全面實施，将政策紅(hóng)利普惠化(huà)，便€¥民(mín)化(huà)。二是(shì)簡化(huà)交易流程。西(xī)安市(shì)所有(yǒu)的(de)≤♥☆"交易大(dà)廳均開(kāi)放(fàng)辦理(lǐ)“帶押過戶”業"≥(yè)務，條件(jiàn)允許情況下(xià)可(kě)以設置“綠(lǜ)色✘∏通(tōng)道(dào)”，“帶押過戶”辦π§↕理(lǐ)不(bù)再受限定日(rì)預約，辦理(lǐ)戶數(shù)限制™Ω♣×(zhì)，實現(xiàn)購(gòu)審、網簽、資♦ 金(jīn)監管、過戶一(yī)站(zhàn)式服務。三是(shì)豐富相(xiàng)關産品。盡快(kuài)落實公積金(jīn)、組合貸款、抵押貸款♦←₽房(fáng)屋的(de)“帶押過戶”，上(shàng)述幾類貸款 ★≤占房(fáng)産抵押的(de)50%以上(shàng)。同時(σ™↔shí)各銀(yín)行(xíng)要(yào)積極探索跨銀(∞₽•yín)行(xíng)之間(jiān)的(de)“帶押過戶”，産品♥'豐富和(hé)多(duō)樣化(huà)，更能(néng)實現(xiàn)政≥←ε策的(de)普惠性。四是(shì)督促銀(yín)行(xínβ∏↓g)和(hé)公積金(jīn)中心加緊落實。各銀(yín)行(xíng)、各級公積金(jīn)管理(lǐ)中心要(yào)επ☆ε将這(zhè)一(yī)惠民(mín)政策認真貫徹，銀≈ §(yín)行(xíng)要(yào)有(yǒu)高(α£↕gāo)效的(de)業(yè)務管理(lǐ)體(γ∞&tǐ)系支持“帶押過戶”開(kāi)展，各公積金(jīn)中©÷↑心也(yě)要(yào)研究具體(tǐ)的(•♠ de)操作(zuò)辦法盡快(kuài)落實公積金(jīn←☆ε←)貸款、組合貸款的(de)“帶押過戶”。五是(shì)加大(dà)相(xiàng)關宣傳力度。西(xī)安市(shì)各房(fáng)管局交易中心、各銀(yín)∑β±行(xíng)營業(yè)大(dà)廳、各公積金"×€ (jīn)管理(lǐ)中心均可(kě)以通©✔× (tōng)過各種不(bù)同形式加大(dà)宣傳“帶押過戶”，政↑↓策的(de)宣傳可(kě)以讓更多(duō)有(★yǒu)抵押房(fáng)屋的(de)出售人(rén)知(zhī)道(d©±★→ào)這(zhè)一(yī)利民(mín)便民(mínφ≤♣δ)的(de)好(hǎo)政策，提高(gāo)惠民(mín)政策普及α'度，大(dà)幅降低(dī)交易費(fèi)用(y♣✔₹₹òng)，促進二手房(fáng)交易順暢。
六是(shì)提升房(fáng)屋經紀機(jī©♣)構相(xiàng)關政策認知(zhī)。 ×房(fáng)屋經紀機(jī)構受住建局的(de)業(yè)>♥&務管理(lǐ)，西(xī)安市(shì)房(fáng)地↔<(dì)産中介行(xíng)業(yè)協會(huì)對÷&'(duì)行(xíng)業(yè)進行(xíng)規範，主管部₹£門(mén)和(hé)協會(huì)要(yào)引導企÷♥♠業(yè)提高(gāo)認識和(hé)站(zhàn)位，專注主業(y¥±∑εè)服務交易為(wèi)中心，積極宣傳推廣“帶押§★↓過戶”，在房(fáng)屋成交過程中将這(z≤£hè)一(yī)惠民(mín)政策告訴出售人(r®∞↔én)，幫助他(tā)們降低(dī)二手房(fá•₹ng)交易成本，促進二手房(fáng)成交量，實現(xiàn)二手<✘"♦房(fáng)市(shì)場(chǎng)平穩發展。
